- 20 دقائق قراءة

المستشار العقاري المحترف (5):أنظمة البناء والتنظيم والتخطيط العمراني والمجلس البلدي

المستشار الدكتور / جاسم يوسف الفهد

خبير دراسات والانظمة والكودات والية التطبيق والمتابعة

رئيس نادي العقاريين المحترفين

ايميل: ceo@consult-club.com

العقار وأنظمة البناء والتنظيم والتخطيط العمراني ترتبط بشكل كبير في الكويت
يدير المجلس البلدي تنظيم العقارات، ويحدد التخطيط العمراني ويصدر التصاريح البنائية
يلتزم النظام بمعايير البناء ويشدد على الامتثال للمتطلبات البيئية
تُسهم هذه العناصر في تحديد استخدام الأراضي، وتؤثر على قيمة العقارات
يجب أن يتم التفاعل بين المستثمرين والمجالس البلدية لضمان امتثال المشاريع للمعايير واللوائح، وتحسين التخطيط العمراني لتحقيق تنمية مستدامة ومتوازنة

التقييم العقاري وأنظمة البناء والتنظيم والتخطيط العمراني والمجلس البلدي

تقرير التقييم العقاري يعتمد بشكل كبير على أنظمة البناء والتنظيم والتخطيط العمراني المحلية. كل من هذه الجوانب تلعب دورًا حاسمًا في تحديد قيمة العقار وفهم كيف يمكن استخدامه. إليك كيف يرتبط كل جانب بالتقرير والمجلس البلدي:

1. أنظمة البناء:

• المتطلبات الإنشائية: يجب على تقرير التقييم أن يأخذ في اعتباره المتطلبات الإنشائية المحلية، مثل معايير البناء والسلامة.

• حالة الهيكل والتشطيبات: يتعين تقييم حالة الهيكل والتشطيبات بناءً على المعايير المحلية وتأثيرها على القيمة.

2. التنظيم والتخطيط العمراني:

• الاستخدام المحدد للأرض: يحدد التنظيم العمراني السماحات لاستخدام الأرض، ويؤثر على قيمة العقار بناءً على ما إذا كان مستخدمًا للأغراض التجارية أو السكنية أو غيرها.

• الزوايا البيئية: يتعين على التقرير أن يقيم أي تأثيرات بيئية محتملة مستقبلاً وكيفية التنظيم تتعامل معها.

3. المجلس البلدي:

• التصاريح والرخص: يجب أن يقوم التقرير بتحليل التأثير المحتمل لأي تصاريح أو رخص صادرة عن المجلس البلدي على القيمة.

• التطوير المحلي: يمكن أن يؤثر التطوير المحلي ومشاريع المجلس على تقييم العقار بشكل كبير.

4. القوانين البلدية:

• الالتزام بالقوانين: يجب على التقرير أن يؤكد على مدى الالتزام بالقوانين المحلية المتعلقة بالعقار، مثل قوانين البناء والحفاظ على البنية.

5. التغيرات المستقبلية:

• تطورات مستقبلية: يجب على التقرير أن يقدم تقديرًا لأي تغيرات محتملة في الأنظمة المحلية التي قد تؤثر على العقار في المستقبل.

6. تأثيرات الضرائب:

• الضرائب المحلية: قد يكون هناك تأثير للضرائب المحلية على قيمة العقار، ويجب على التقرير تقديم تحليل لها.

يعتبر فهم هذه العلاقات البينية بين تقرير التقييم وأنظمة البناء والتنظيم والمجلس البلدي أمرًا حاسمًا للحصول على تقييم دقيق للعقار.

قانون البناء في الكويت هو قرار وزاري رقم 206 لسنة 2009 بشأن تنظيم أعمال البناء والجداول الملحقة به

شاهد نظام البناء في الكويت

قرار وزاري رقم 206 لسنة 2009 بشأن تنظيم أعمال البناء والجداول الملحقة به

عن القرار

من منطلق شمولية دور البلدية في خدمة المجتمع الكويتي وتأكيداً لدورها في المساهمة الفعالة من أجل تسخير كل الإمكانات للإرتقاء بمستوى الخدمات المقدمة للمواطن ، فقد تم تحديد ووضع أولويات للعمل بها موضع التنفيذ وكان أكثرها تميزاً ما يرتبط بالمواطن بشكل مباشر ، مثال على ذلك نظام البناء والتراخيص المتعلقة بالمنشآت فـي جميع مناطـق الكويت المختلفة، وكذلك تراخيص المحلات والإعلانات ..... وغيرها وقد حرصت البلدية على تعديل وتطوير كثير من اللوائح والنظم المرتبطة بالمواطن مثل لائحة الأسواق ولائحة تراخيص المحلات والإعلانات ولائحة إستغلال الأرصفة .. ألخ ، وذلك لمواكبة المستجدات ، وتسهيلاً على المواطنين حرصت البلدية على تبسيط إجراءات إنجاز المعاملات وخاصة ما يخص رخص البناء هذا والقرار الوزاري رقم 206 لسنة 2009 بشأن تنظيم أعمال البناء والجداول الملحقة به يتضمن إشتراطات وتعليمات وضوابط لتنفيذ المنشآت المختلفة في جميع مناطق الكويت ، وذلك ضمن الإطار العام لأنظمة السلامة والبيئة … إلخ

ونظراً لتزايد النهضة العمرانية في دولة الكويت بصورة مستمرة ، الأمر الذي يتطلب وبصفة مستمرة العمل على تطوير وتحسين أنظمة البناء ، وعليه فإن البلدية تعمل وبشكل دوري على رفع المقترحات التي من شأنها تطوير أنظمة البناء وفقاً للإحتياجات الفعلية للمواطنين وذلك في إطار المخطط الهيكلي للدولة .

موجز القرار الوزاري:

مادة رقم 1: تضمنت الحالات التي يتم فيها ترخيص المباني وشروط الترخيص.

مادة رقم 2: حددت مستندات الترخيص.

مادة رقم 3: حددت اشتراطات إقامة مجمعات سكنية داخل وخارج مدينة الكويت في مناطق السكن الاستثماري.

مادة رقم 4: حددت اشتراطات إقامة مجمعات تجارية داخل وخارج مدينة الكويت.

مادة رقم (5، 6، 7): وجوب استيفاء شروط تراخيص البناء وإمكانية إرجاء البت بطلب الترخيص أو إلغائه في حالات معينة. مادة رقم 8: حالات إجازة طلبات التعلية.

مادة رقم 9: المقصود بالمهندس المشرف.

مادة رقم 10: الأمور المتعلقة بوثيقة التأمين.

مادة رقم (11، 12): تضمنت إصدار وثائق الترخيص ومدة الترخيص.

مادة رقم 13: ضرورة تنفيذ البناء بما يتطابق مع الرسومات والبيانات والمستندات التي منح الترخيص على أساسها.

مادة رقم 14: إجازة وقف أعمال البناء المخالفة.

مادة رقم 15: إلزام طالب البناء بالتعاقد مع مكتب هندسي للإشراف على أعمال البناء.

مادة رقم 16: تسجيل وتصنيف صغار المقاولين من قبل البلدية.

مادة رقم 17: حددت متى يمكن البدء بالبناء.

مادة رقم 18: إجازة للقائمين على تنفيذ هذا القانون دخول مواقع البناء.

مادة رقم 19: وجوب اتخاذ الاحتياطات لسلامة المباني المجاورة.

مادة رقم 20: عدم السماح للمهندسين والمقاولين غير المرخصين العمل في تنفيذ البناء.

مادة رقم 21: بشأن استيفاء الاشتراطات والمواصفات الصحية.

مادة رقم (22، 23، 24،25،26): حدد كيفية تنفيذ بعض أعمال البناء.

مادة رقم 27: حددت شروط زرع الساحات الكائنة أمام القسائم.

مادة رقم 28: عدم استغلال مواقف السيارات لغير أغراضها.

مادة رقم 29: لا تطبق أحكام هذا القانون على المباني العسكرية.

مادة رقم (30، 31): مسؤولية المشرفين على أعمال البناء.

مادة رقم (32، 33): حظرت شغل المباني الآيلة للسقوط.

مادة رقم (35، 36، 37، 38، 39، 40، 41): الغرامات المفروضة على المخالفين.

مادة رقم 42: أعمال الموظفين المسؤولين عن ضبط المخالفات.

مادة رقم 43: حالة الصلح في المخالفة.

مادة رقم 44: عقوبة المخالفين عن تنفيذ الأحكام الصادرة بشأن أعمال الهدم والترميم وغيرها.

مادة رقم 45: بشأن الجداول الملحقة بهذا القانون.

مادة رقم 46: مدة سريان التراخيص.

مادة 47: تنفيذ هذا القرار ونشره في الجريدة الرسمية.

شاهد نظام البناء في الكويت

عناوين الجداول الملحقة قرار وزاري رقم 206 لسنة 2009

شاهد نظام البناء في الكويت

عن نظام البناء

في الكويت، يدير النظام الإنشائي والبنائي العديد من الجوانب المتعلقة بالبناء والتطوير العقاري. إليك بعض النقاط المهمة حول نظام البناء في الكويت:

1. التشريعات واللوائح:

يحكم نظام البناء في الكويت بواسطة مجموعة من التشريعات واللوائح التي تحدد المعايير والمتطلبات الفنية والبيئية لعمليات البناء.

2. التصاريح البنائية:

يلزم الحصول على تصاريح بناء من الجهات الحكومية المختصة قبل بدء أي عملية بناء. تتطلب هذه التصاريح التقديم بمستندات دقيقة والامتثال للمعايير الفنية.

3. المعايير الهندسية والفنية:

تحدد معايير هندسية وفنية دقيقة المتطلبات لجودة البناء وسلامة الهياكل. تشمل هذه المعايير المواصفات الفنية للمواد البنائية وطرق البناء.

4. الصيانة والتفتيش:

يتم تنظيم عمليات الصيانة والتفتيش للتأكد من الامتثال المستمر للمباني للمعايير واللوائح. يتم تنفيذ التفتيشات بشكل دوري لضمان السلامة.

5. التنظيم العقاري:

توجد هيئات رسمية تدير التنظيم العقاري وتتولى تسجيل الملكية العقارية وتنظيم العقود العقارية.

6. التخطيط العمراني:

يعتني التخطيط العمراني بتحديد استخدام الأراضي وتطوير المناطق الحضرية بطريقة متكاملة. تُعتبر المواصفات العمرانية عاملاً مهمًا في تحديد قيمة العقارات.

7. المسؤولية البيئية:

تشدد التشريعات على المسؤولية البيئية، مما يعني أن البناء يجب أن يتم بطرق صديقة للبيئة، ويجب أن تلتزم المشاريع بتقديم تقارير بيئية.

8. التكنولوجيا والابتكار:

يشجع النظام على استخدام أحدث التقنيات والابتكارات في صناعة البناء، مما يسهم في تطوير المشاريع بشكل أكثر فعالية.

يتغير النظام الإنشائي في الكويت بمرور الوقت لمواكبة التطورات في مجال البناء وضمان الجودة والسلامة في العمليات البنائية.

دليل إجراءات العمل الخاص بمراحل انجاز معاملات اصدار التراخيص عن طريق الدور الاستشارية

الية طلب الرأي التنظيمي للعقار من بلدية الكويت

2021/03/31

المستندات الثبوتية المطلوبة

كتاب من صاحب العلاقة أو إدارة البناء أو إدارة الرقابة والمتابعة أو الهيئة العامة لشئون القصر

صورة الوثيقة

خطوات سير المعاملة

تسجيل المعاملة لدي الإدارة
تحويلها إلى القسم المسئول من قبل مراقب المشاريع
يتم الرد مباشرة عن طريق الحاسب الآلي أو نموذج المعد للرأي التنظيمي وتسليمه بصاحب العلاقة بعد تسديد الرسوم واعتماده من مدير إدارة التنظيم
في حاله طلب الرأي التنظيمي عن طريق مخاطبة البلدية بكتاب يتم الرد بكتاب معتمد من مدير البلدية العام إلى الجهة الطالبة

الرسوم المطلوبة

5 د.ك

الجهة المختصة لإنجاز المعاملة

اداره التنظيم - مراقبه المشاريع

العنوان

البلدية الرئيسية الدور الثالث ت : 2426424 - 2454220

الية طلب شهادة أوصاف للعقار من بلدية الكويت

شهادة أوصاف بلدية الكويت مقدمه بطريقة الكترونية يمكن استخراجها بكل سهولة سواء كان العميل من المواطنين والمقيمين على الأراضي الكويتية، حيث تأسست بلدية الكويت في 13 أبريل لعام 1930 م وذاك بعد أن قام الشيخ يوسف بن عيسى القناعي بزيارة إلى البحرين وشاهد بلدية البحرين التي أنشئت في عام 1919م، وبعد ذلك كتب مقالة بعنوان الحكم الشرعي في تاريخ البلديات وبعد ذلك طرحت فكرة إنشاء البلدية على حاكم الكويت المغفور له الشيخ أحمد الجابر الذي وافق على الفكرة، ولمعرفة المزيد من التفاصيل ستجدون ذلك في حيثيات هذا المقال أدناة.

طريقة استخراج شهادة أوصاف:

توجد بعض من الإجراءات اللازمة ليتم استخراج شهادة أوصاف في الكويت، والتي تتمثل كالآتي:

الذهاب إلى موقع وزارة العدل خدمة: البيع بنقل الملكيه بين الافراد.
النزول إلى عنوان المستندات المطلوبة أسفل الصفحة: شهادة أوصاف وكتاب تحديد من البلدية ( يقدم الطلب اونلاين ).
إدخال الرقم المدني.
إضافة رقم الهاتف.
تسجيل البريد الألكتروني (ان وجد).
حدد سنة الوثيقة.
إدخال رقم الوثيقة.
مدخلات غير ضرورية في حال أن الوثيقة تحتوي على عقار واحد:
- سنة العقار.
- رقم العقار.
- قيمة البيع.

أضف رقم/سنة ترخيص السمسار.
اسم سمسار العقارات.
حدد طلب خبير (في حال عدم وجود دلال).
اختر نوع المعاملة
الضغط على أيقونة تقديم الطلب.

وهذه هي المستندات المطلوبة ليتم استخراج شهادة أوصاف من بلدية الكويت اون لاين.

طلب شهادة أوصاف عقار

ليتم طلب شهادة أوصاف عقار في دولة الكويت لابد من إرفاق المستندات المطلوبة والتي تتمثل كالآتي:

الوثيقة الأصلية.
شهادة أوصاف وكتاب تحديد من البلدية ( يقدم الطلب اونلاين إضغط هنا، وذلك بالخطوات المذكورة أعلاه).
صورة البطاقة المدنية لأصحاب الشأن.
في حالة الرهن (كتاب موافقة الجهة الراهنة على نقل الملكيه).
عقد بيع ابتدائي أن وجد أو تعرض لدى خبير الإدارة.

وهذه هي المستندات المطلوبة ليتم تقديم طلب شهادة أوصاف عقار في دولة الكويت اون لاين.

الاستعلام عن حالة طلب شهادة أوصاف

خدمة الاستعلام عن حالة طلب شهادة أوصاف، هي إحدى خدمات الاستعلام عن الطلبات، والمقدمة من بلدية الكويت بشكل إلكتروني، وذلك من خلال الخطوات التالية:

زيارة رابط خدمات الاستعلام عن الطلبات التابعة لبلدية الكويت.
اختيار خدمة حالة طلب شهادة الأوصاف من قائمة الخدمات.
إضافة رقم الطلب.
النقر على أيقونة بحث.

وهذه هي خطوات الاستعلام عن حالة شهادة أوصاف.

اجراءات شهادة أوصاف بلدية الكويت التي تصدر لاتمام نقل الملكية العقارية – الكويت

تعتبر شهادة الأوصاف هوية لكل عقار سواء كان (سكنيا، أو تجاريا، أو استثماريا) تصدر من بلدية الكويت كورقة رسمية يذكر فيها جميع بيانات العقار (المنطقة، المساحة، نوع العقار، نوع البناء، ذكر المخالفات ان وجدت).

فعند إبرام أي عقد (بيع أو شراء) يشترط على مالك العقار استخراج هذه الشهادة من بلدية الكويت لإتمام عمليه نقل الملكية من البائع الى المشتري. وتستغرق حوالي 10 أيام من تاريخ الطلب بشرط أن يكون العقار خاليا من المخالفات، ثم تقدم للبلدية الرئيسية لإصدار كتاب (تحديد العقار).

وبعدها بأيام قليلة يرسل كتاب (تحديد العقار) إلى وزارة العدل في السجل العقاري كإثبات أن العقار المبيع هو نفسه المذكور في الوثيقة وتتم إجراءات تحويل الملكية بين البائع والمشتري، حيث لا يمكن نقل أي ملكيه عقار الا بهذه الورقة.

بمناسبة بدء سريان القرار رقم 1358 لسنة 2018 باللائحة التنفيذية لقانون البلدية رقم 33 لسنة 2016، بشأن بلدية الكويت، التي نصت في المادة 6 على ضوابط اصدار شهادات أوصاف بناء للعقارات محل البيع بالمزاد العلني، بطلب من الجهة المختصة بوزارة العدل، عن إعلان البيع للعقار في المزاد العلني، يراعى الالتزام بما يلي:‍

1 – الطلبات الواردة من إدارة كتاب المحكمة الكلية بطلب شهادات الأوصاف للعقارات محل البيع بالمزاد العلني، ترسل مباشرة من السجل العام إلى إدارة تحديد الملكية العقارية، مرفقة بها صورة وثيقة التملك.

2 – تقوم إدارة تحديد الملكية العقارية باتخاذ ما يلي:

أ – مخاطبة إدارة التنظيم العمراني لبيان ما إذا كانت هناك أي قرارات تنظيمية أو تقسيم أو منفعة عامة صدرت بشأن القرار.

ب – مخاطبة فرع البلدية المختص لاتخاذ شؤونه نحو الكشف على العقار، وإجراء وصف دقيق له، وبيان ما به من مخالفات إن وجدت، وذلك بالتنسيق مع صاحب الشأن، وعليه سداد الرسوم المستحقة لإصدار شهادة الأوصاف، حسب قرار رئيس البلدية رقم 61 لسنة 2000 وتعديلاته وفق القواعد المتبعة لدى الفرع، وفي حال امتناعه تخطر المحكمة.

3 – تخاطب إدارة تحديد الملكية العقارية إدارة كتاب المحكمة الكلية مرفقاً بها شهادة الأوصاف، على ان يتضمن الكتاب الإشارة إلى ضرورة أخذ تعهد على المتقدم للمزاد بإزالة المخالفات إن وجدت، وتزويد البلدية بصورة من هذا التعهد.

4 – في حال اعتراض حائزي العقار على تمكين موظف البلدية من إجراءات الكشف، يتم إعداد التقرير بالواقعة وإخطار المحكمة الكلية لاتخاذ شؤونها.

5 – يراعى عند تنفيذ حكم البيوع أن يتم الكشف على العقار لبيان وصفه وما به من مخالفات مقارنة بالثابت بشهادة الأوصاف الأولى، وإذا ما كنت سارية تعتمد، أما إذا انتهت مدتها القانونية يتم اصدار شهادة أوصاف جديدة، ويثبت فيها ما علق بالعقار من مخالفات، على ان يلتزم المحكوم له بسداد رسومها.

العقارات المخالفة و بلدية الكويت

«البلدية» تحذر: لا تشتروا العقارات قبل التأكد من قانونيتها

دعا نائب المدير العام لشؤون محافظتي حولي ومبارك الكبير في بلدية الكويت المهندس أسامة الدعيج المواطنين والمقيمين الى عدم شراء أو استئجار أي من العقارات أو الوحدات السكنية الا بعد التأكد من سلامة وضعها القانوني.

وقال الدعيج في مؤتمر صحافي أمس تمحور حول موضوع بيع الشقق السكنية في مناطق السكن الخاص ان المواطنين والمقيمين مدعوون أيضا للتأكد من مدى مطابقة العقارات أوالوحدات السكنية للمخططات الهندسية المعتمدة من البلدية قبل ابرام عقود البيع أو الايجار لئلا يتحملوا تبعات أي تجاوزات.

وأضاف ان اقامة مباني سكن استثماري وبيع الشقق في مناطق السكن الخاص بصورة مخالفة للوائح وانظمة البلدية يعرض المشتري الى اشكال قانوني لن يزول الا باعادة وضع المبنى لما كان عليه حسب المخططات وازالة أسباب المخالفات كما يترتب على تلك المخالفات قيام البلدية بتغريم المخالفين وقطع التيار الكهربائي عن تلك العقارات التي حول ملاكها استخدامها الى مباني سكن استثماري.

وأوضح ان البلدية اتخذت العديد من الاجراءت اللازمة لقطع التيار الكهربائي عن هذه المباني المخالفة لافتا الى ان القرار الوزاري رقم 206 لسنة 2009 الخاص بشأن تنظيم أعمال البناء والجداول الملحقة به شدد في مادته الاولى على عدم جواز انشاء مبان أو اقامة أعمال أو توسعتها أو تعليتها او تدعيمها او هدمها او ترميمها او تعديلها أو تغيير بمعالم أي عقار بحفره أو ردمه او تسويته الا بعد الحصول على ترخيص في ذلك من البلدية.

وذكر انه بناء على ذلك فانه لدى قيام مالك العقار بأي من الاعمال التي حددتها المادة الاولى قبل الحصول على ترخيص بذلك من البلدية فانه يعرض نفسه للغرامة المالية ووقف الاعمال المخالفة وعدم ايصال التيار الكهربائي أو قطعه عن تلك الاعمال في حال ايصاله الى حين الفصل في الدعوى اضافة الى عدم اصدار شهادة اوصاف العقار او اي من اجزائه.

وبين أنه كثيرا ما تظهر مشكلات ذات علاقة بمواد القرار في مباني السكن الخاص بوجه عام وذلك عندما يطلب مالك العقار اصدار شهادة أوصاف او كتب ايصال او تقوية التيار الكهربائي ويتبين للمهندس المسؤول أو مراقب البناء المختص بعد الكشف وجود مخالفات في العقارات أوبعض اجزائه ما يتسبب بعدم امكانية اصدار شهادة الاوصاف او كتب ايصال التيار الكهربائي. واضاف ان المالك يفاجأ بأن الاجزاء التي قام ببنائها أو تعديلها غير قابلة للترخيص وبالتالي يتكلف أموالا وخسائر كان بامكانه تجنبها اضافة الى ما يصاحبها من تأخير في انجاز المعاملة الى حين اعادة العقار الى وضعه طبقا للتراخيص الصادرة له. من جانبه حذر مدير فرع بلدية محافظة حولي المهندس فهد الفهد من التعامل مع مكاتب بيع الشقق المجزأة في مناطق السكن الخاص باعتبار انها غير مرخصة بلديا وانما تباع على أنها شقق نظام استثماري ما يجعل المشتري في حالة المخالف لانظمة ولوائح البلدية المرعية بهذا الشأن عند ارادة التصرف بها مستقبلا حيث انها ليست ملكا للمشتري الجديد لانها أساسا ملك مشاع وجزء من بقية البيت المجتزأة منه. وقال المهندس الفهد ان مخططات البلدية الأساسية يجب أن تكون هي المعتمدة وليست التي يعرضها بعض مكاتب السمسرة الخاصة ببيع العقارات والشقق مبينا أن شهادة الاوصاف التي استخرجت في الاصل هي للبيت ككل وليست للشقة المتداولة بيعا وشراء ما سيوجد مشكلة بين الملاك الجدد والبائعين على أساس غير قانوني في بيع شقق ليست مرخصة بلديا.

ودعا الراغبين بشراء شقق جديدة الرجوع الى البلدية للتأكد من مخططها الأساسي قبل الوقوع في أي مشكلة مستقبلا مبينا ان بعض ملاك الشقق الان قبل مبايعة المشتري الجديد يستخرجون شهادة أوصاف وترخيصا لمبناهم الجديد الخاص ثم يقومون بايصال التيار الكهربائي اليه وتجزئته وبيعه على أنه شقق للبيع «وهذا مخالف للقانون وتحرر بشأنه المخالفة ويقطع التيار الكهربي في حال عدم الاستجابة لوقف المخالفة او ازالتها».

وأشار الى أن هناك اعلانات تجارية في عدد من وسائل الاعلام تسوق لهذا الشيء «ونحن بصدد متابعتها ومراقبتها واستعنا بالمباحث للكشف عن تلك البيوع المشبوهة التي تحول السكن الخاص الى استثماري بدون وجه حق وبشكل مخالف للقانون». وأكد تحويل بعض أولئك المخالفين الى جهات الاختصاص مشيرا الى ان قرار المجلس البلدي الخاص بزيادة نسبة البناء جعل البعض يقطع منشأته الخاصة بشكل مزاجي ويخرج عن حدود القانون في مسألة البناء والتوسع بها «بشكل فج وصارخ». ودعا الفهد الاهالي الى التبليغ عن اي مخالفات يرصدونها من الجيران خاصة في ظل وجود زحام في مواقف السيارات واكتظاظ المساكن بالناس بشكل يوحي بأنها ليست مساكن خاصة.

من جانبه قال مدير ادارة التدقيق والمتابعة الهندسية في بلدية محافظة حولي المهندس فلاح الشمري ان دور الإدارة متعدد الجوانب حيث يبدأ بتسليم حدود المواقع ثم التأكد من أن المقاول المشرف والمكتب الهندسي قاما بأعمال البناء مبينا أن الإدارة تتابع الأعمال من مرحلة الحفر الى أن يتم ايصال التيار الكهربائي للعقار.

وقال الشمري ان البلدية لا تستطيع اتخاذ أي اجراء في حال كانت المخالفة داخل العقار الا بإذن من النيابة العامة وفي حال اكتشاف تقسيم العقار الى عدة شقق تحرر البلدية مخالفة وتوقف اصدار شهادة الأوصاف للعقار.

وأشار الى مخاطبة البلدية وزارة الكهرباء لقطع التيار عن العقارات المخالفة جراء استخدامها لغير الغرض المرخص لها موضحا أن شهادات الأوصاف تعطى بعد التأكد من أن العقار مطابق للمخطط المرخص من قبل البلدية ولا توجد فيه اي مخالفات.

العقارات المخالفة و بلدية الكويت

العقارات المخالفة... ضغط على الخدمات واستفادة للملاك عقاريون لـ الجريدة•:

أصبحت العقارات المخالفة تشكل ظاهرة تعانيها العديد من بلدان العالم، إذ تعمل الحكومات على إزالة فرض الغرامات التأديبية على المخالفين، إلى حين إزالة الأجزاء المخالفة، وفي الكويت تعمل منذ فترة ليست بقصيرة نحو تنظيم وإزالة الأجزاء المخالفة في العقارات، التي لم تلتزم بأنظمة وقوانين البناء، إذ تتجه البلدية في الفترة المقبلة إلى فرض غرامة يومياً قدرها 10 دنانير بحق المنازل المخالفة، ثم رفع الغرامة لتصل إلى 100 دينار يومياً.

«الجريدة» بدورها، سألت عدداً من العقاريين عن هذا التوجه، وما انعكاساته الإيجابية أو السلبية على القطاع العقاري، إذ أوضح العقاريون أن توجهات بلدية الكويت نحو مخالفات البناء سواء في السكن الخاص أو القطاعات العقارية الأخرى تعتبر جيدة، لكن يجب أن يكون هناك عدم تهاون في هذه المسألة.

وأشاروا إلى أن العقارات المخالفة لها تأثير كبير على الدولة، إذ إن هناك مناطق فيها كثافة سكانية عالية، تسبب ضغطاً على خدمات الدولة وازحامات مرورية، وهذا كله بسبب التراخي في تطبيق القانون على المخالفين، وأنه لا توجد رقابة لاحقة بعد إيصال التيار الكهربائي، وإليكم التفاصيل: قال رئيس مجلس إدارة شركة "سدير" للتجارة العامة والمقاولات طارق المطوع، إن الجهود التي تتخذها بلدية الكويت نحو إزالة مخالفات السكن الخاص كبيرة، والجميع يشيد بها.

وأضاف المطوع أن الإعلان عن توجه البلدية إلى فرض غرامات تأديبية بحق أصحاب المنازل المخالفة وقيمتها 10 دنانير يومياً، غير رادعة، وتعتبر غرامات أو رسوماً رمزية، مقارنة مع العوائد التي تدرها الأدوار المخالفة، لذا يجب تغليظ العقوبة وتطبيق القانون. وأوضح أن مسؤولية إزالة المخالفات لا تقع فقط على عاتق بلدية الكويت، فيجب أن تكون هناك إدارة مشتركة بينها وبين بعض الوزارات وأهمها وزارة الكهرباء والماء، إذ من أفضل الحلول لإزالة المخالفة هو قطع التيار الكهربائي إلى حين إزالة المخالفة. ولفت إلى وجوب أن تكون هناك دوريات رقابية، إذ إن هناك العديد من المنازل الخاصة، بل أيضاً هناك عقارات استثمارية وتجارية مخالفة، ويجب فرض هيبة القانون، والتوجه نحو فرض غرامات أكبر حتى تتم إزالة المخالفة بأسرع وقت.

ردع المخالفين

وأكد المطوع أن الجميع مع القرارات، التي تحد من ظاهرة الأبنية المخالفة وردع المخالفين، لكن العبرة تكمن في تنفيذ هذه القرارات والقوانين، وبسبب عدم تطبيق القانون، أصبحت هناك أعداد كبيرة من العقارات السكنية الخاصة والاستثمارية والتجارية، إضافة إلى الصناعية المخالفة لأنظمة البناء. وأوضح أن العقارات المخالفة لها تأثير كبير على الدولة، إذ هناك مناطق فيها كثافة سكانية عالية، تسبب ضغطاً على خدمات الدولة وازحامات مرورية، وهذا كله بسبب التراخي في تطبيق القانون على المخالفين، وانه لا توجد رقابة لاحقة بعد إيصال التيار الكهربائي. وذكر أن المخالفات أصبحت ظاهرة للجميع، وهناك عقارات لا تلتزم بأنظمة البناء، كالعقارات، التي لا توفر مواقف للسيارات، فعند حصول مالك العقار على شهادة الأوصاف يقوم بتحويل السرداب المخصص لمواقف السيارات إلى مكاتب أو مخازن. من ناحيته، قال الخبير العقاري طارق العتيقي، إن التدرج في الغرامات أمر صحي ويخدم الجميع، موضحاً أن الغرامة اليومية، التي تبلغ 10 دنانير غير رادعة، ويجب تغليظها بعد انتهاء المهلة التي تمنحها البلدية لمالكي العقارات المخالفة. وأضاف العتيقي، أنه على الجهات المعنية عدم الاعتماد على الغرامات التي تفرضها، بل يجب أن تقوم بخطوات أكثر تشدداً لإزالة أي أجزاء مخالفة في كل العقارات سواء السكنية أو الاستثمارية أو التجارية، موضحاً أن منطقة الشويخ الصناعية خير مثال على ذلك، إذ كانت مخصصة للمصانع، ثم تحولت إلى حرفية، بسبب تهاون الجهات الرقابية في فرض القانون.

وذكر أن عدم إزالة الأجزاء المخالفة في العقارات بأقرب وقت ممكن، فيه ظلم كبير لبقية المواطنين أو المستثمرين، إذ إن تشييد الأدوار الإضافية ومخالفة أنظمة البناء يعني أن هناك عوائد إضافية، وفي ظل ارتفاع الإيجارات تكون هناك عوائد كبيرة جداً.

دراسة شاملة

وأفاد العتيقي بأن تغليظ الغرامة، أحد الحلول المناسبة، حتى لا يستفيد من أي عوائد تدرها الأدوار المخالفة، موضحاً أن على الجهات المعنية وضع دراسة شاملة والأخذ بآراء المتخصصين بالشأن العقاري وحتى الخبراء القانونيين، إذ إن هناك قوانين فيها ثغرات، وقد يستغلها البعض. وذكر أن العديد من التقارير، التي تم إصدارها بهذا الشأن أفادت بأن نسبة كبيرة من العقارات في الكويت مخالفة لأنظمة البناء، إذ إن الدولة متضررة جراء تلك المخالفات، فهي تشكل عبئاً كبيراً على الخدمات العامة والكهرباء والماء وتسبب ضغطاً على المنطقة.

تأثير سلبي

بدوره قال المدير التنفيذي لشركة بازار ريل استيت العقارية محمود الطراروة، إن للعقارات المخالفة تأثيراً سلبياً جداً على القطاع العقاري، بل يمتد التأثير على الدولة والخدمات المقدمة، وتساهم أيضاً في الازدحامات والاختناقات المرورية. وأضاف الطراروة أن العقارات المخالفة ليست وليدة اللحظة، بل هي نتاج سنوات عديدة، وأصبحت الأزمة متفاقمة، وتحتاج إلى تكاتف العديد من الجهات المعنية لحلها، مشيراً إلى أن العقارات المخالفة تدر عوائد أكبر من العقارات غير المخالفة، لكن سلبياتها عديدة. وأوضح أن القانون رقم 33 لسنة 2016، نص على أن يعاقب المخالف في السكن الخاص، والذي يمتنع عن تنفيذ ما قضى به من الحكم من إزالة أو تصحيح الأعمال أو الهدم أو رد الشي إلى أصله بغرامة قيمتها 10 دنانير يومياً، وفيما عذا ذلك من استعمالات يعاقب المخالف بغرامة قدرها 100 دينار يومياً، بعد انتهاء المدة التي تحددها البلدية لتنفيذ الحكم، كما أن الغرامة تتعدد بتعدد المخالفات. ولفت إلى أن التدرج في فرض الغرامات مطلوب، وتعتبر خطوة جيدة، ومن شأنها تصحيح أوضاع العديد من العقارات، لكن العبرة تكمن في تنفيذ وتطبيق القانون على الجميع دون استثناء. وأفاد الطراروة بأن البعض أصبح يتمادى بمخالفة القوانين وأنظمة البناء، عن طريق تشييد العديد من الأدوار الإضافية، موضحاً أن على بلدية الكويت تطبيق القوانين وعدم التهاون مع المخالفين. وذكر أن التهاون وغياب الرقابة من الجهات المعنية خلال السنوات الماضية، ساهما في انتشار وتفاقم ظاهرة العقارات المخالفة، إضافة إلى عدم الالتزام بالارتداد أو بالمخططات المعتمدة من بعض المكاتب الهندسية والمقاولين، إلى درجة أن بعض المباني أصبحت تشكل خطراً على النظام العام. وأوضح أن المخالفات لا تقتصر على السكن الخاص، بل هناك العديد من العقارات الاستثمارية والتجارية والصناعية مخالفة، والمعروف أن العقار المخالف يصعب بيعه رغم أن سعره منخفض، بسبب عدم إصدار شهادة أوصاف، مما يفتح الباب أمام ضعاف النفوس لاستغلال الوضع والاستفادة منه. المطوع: إنشاء إدارة مشتركة بين الجهات المعنية تعمل على إزالة المخالفات العتيقي: عدم إزالة الأجزاء المخالفة فيه ظلم لبقية المواطنين والمستثمرين الطراروة: العقارات المخالفة نتاج سنوات من التهاون وعدم تطبيق القانون سند راشد الكويت العقار ومواد البناء

===============================================

ملحق1: الاشتراطات والمواصفات الخاصة بأبنية المجمعات التجارية خارج مدينة الكويت وداخلها

2021/07/05

تعريف

يالمقصود بالمجمع التجاري هو مجموعة الأبنية المخصصة للإستعمالات التجارية وتكون جميع مبانيه مكونة من عدة وحدات تجارية تستعمل للإيجار أو التمليك بجميع طوابقة المتعددة و يجوز أن تكون مباني المجمع متلاصقة كمبنى واحد أو عدة بلوكات منفصلة شريطة ألا تقل مساحة الأرض المقام عليها المجمع داخل مدينة الكويت عن 2000م2 وخارجها عن 3000م2

البند لأول : نسب البناء

يكون الحد الاقصي لمجموع مساحة البناء وفق النسب المعمول بها بالمنطقة التي يقع فيها المجمع ويضاف إليها النسب التالية:

1. داخل مدينة الكويت :

o تضاف نسبة 50% من مساحة القسيمة للنسبة المعمول بها بالمنطقة وتشمل هذه النسبة جميع المباني بما فيها الليوان والخدمات والأدراج والممرات والفراغات وذلك في الطابق الأرضي فقط (يحسب الطابق الأرضي 100)

2. خارج مدينة الكويت:

1. تضاف نسبة 30% من مساحة القسيمة للنسبة المعمول بها بالمنطقة بحيث لا تزيد المساحة التجارية لأي طابق عن 50% من مساحة القسيمة ولا تحسب مساحة الليوان والخدمات والممرات والفراغات والأدراج من ضمن نسبة البناء في الطابق الأرضي.

2. تكرر المساحة التجارية المذكورة أعلاه بالسرداب ولا تحسب مساحة السرداب من ضمن نسبة البناء

3. تكرر المساحة التجارية المذكورة أعلاه بالميزانين ولا تحسب مساحة الميزانين من ضمن نسبة البناء

4. لا تحسب مساحة الأدراج جميعها ومساحة الموزع الرئيسي من ضمن نسبة البناء وذلك بدءاً من الطابق الأول وما فوقه شريطة أن لا تزيد مساحة الموزعات عن 15% من مساحة الوحدات المحسوبة بالطابق وما زاد عن ذلك يخصم من النسبة الإجمالية للبناء.

5. لا تحسب مساحة الفراغات المخصصة للمصاعد ولتمرير المجاري والتمديدات الصحية والميكانيكية والكهربائية من ضمن نسبة البناء

6. يجب عمل دورات مياه عامة للجنسين يتناسب عددها مع مساحة المحلات التجارية المطلوب ترخيصها وذلك بنسبة لا تزيد عن 3% من المساحة التجارية بالطوابق المكررة وبالطابق الأرضي ويمكن تكرارها بالسرداب والميزانين ولا تدخل من ضمن النسبة وما زاد عن ذلك يحسب ضمن النسبة الإجمالية للبناء مع مراعاة عمل حمام واحد على الأقل للمعاقين.

7. يسمح بعمل أكثر من سرداب على أن يستغل بدءاً من السرداب الثاني كمواقف للسيارات وفي حالة استغلال السرداب الأول كمواقف للسيارات يضاف للبناء ميزانين ثاني ولا يحسب من النسبة الإجمالية

8. يجوز عمل غرفة حارس وخدماتها بمساحة لا تزيد عن 25م2 ولا تحسب من ضمن النسبة.

البند الثاني : الإرتدادات داخل وخارج المدينة

1. يجوز إقامة البناء الرئيسي على حدود الأرض المقام عليها المجمع بشرط إقامة ليوان على الشارع التجاري بعرض (3م، 4م) طبقاً لما تحدده البلدية وذلك للمجمعات التجارية داخل المدينة وبعرض (3م) للمجمعات التجارية خارج المدينة أما في الشوارع الفرعية التجارية (شارع العثمان وابن خلدون) فيجب فضلاً عن ذلك الارتداد عن الشارع بمسافة 3م وتكون أرضية الليوان بارتفاع لا يتعدى 20سم من منسوب حجر الرصيف في جميع الحالات

2. مع مراعاة الاشتراطات المنصوص عليها بالفقرة السابقة يجوز في حالة إلتقاء الشارع الفرعي مع الشارع التجاري سواء كان تجارياً أو فرعياً إقامة دكاكين في الشارع الفرعي شريطة عمل ليوان بعرض 3.0م وذلك في حالة فتح مداخل للدكاكين من الشوارع الفرعية

3. يجوز إقامة الطوابق المتكررة ابتداء من الطابق الأول على حد القسيمة المقام عليها الواجهة التجارية ويجب الارتداد بمسافة لا تقل عن 5.00م في الجهات الاخري وذلك بالمجمعات التجارية خارج المدينة فقط .

البند الثالث : ارتفاعات الأبنية

تحسب ارتفاعات المباني في المجمعات المشار إليها بهذا الجدول من متوسط منسوب حجر الرصيف المجاور لأكثر شوارع الخدمة المحيطة بالموقع ارتفاعاً وفقاً للاتي:

أ- داخل المدينة :

• الحد الاقصي لارتفاع البناء 240م بعدد (60) طابق بدءاً من الطابق الأرضي للقسائم التي مساحتها 2000م2 وأقل من 6000م2

• الحد الاقصي لارتفاع البناء 320م بعدد (80) طابق بدءاً من الطابق الأرضي للقسائم التي مساحتها 6000م2 وأقل من 9000م2

• الحد الاقصي لارتفاع البناء 400م بعدد (100) طابق بدءاً من الطابق الأرضي للقسائم التي مساحتها 9000م2 وأكثر

ب- خارج المدينة :

1. الحد الاقصي لارتفاع البناء 160م بعدد(40) طابق بدءاً من الطابق الأرضي

2. يجب إحضار موافقة الطيران المدني على الارتفاعات بالمناطق المحيطة بالمطار .

3. يدخل الطابق الأرضي والميزانين أو الميزانين الأول في حساب هذه الارتفاعات كطابق واحد وان يكون الليوان بذات ارتفاعها. ويجوز في حالة عمل بناء مكون من أرضى وميزانين أول وميزانين ثاني أن يكون الليوان بذات ارتفاعهم .

4. الحد الاقصي لكامل ارتفاع الطابق الأرضي والميزانين 10م داخل وخارج المدينة وبشرط ان لا يزيد ارتفاع الطابق الأرضي بدون الميزانين عن 6.0م وان لا يزيد ارتفاع الميزانين عن 4.0م

5. الحد الادني لصافي ارتفاع الطابق المتكرر 3م والحد الاقصي له 4.5م

6. يجوز إقامة الدرج مجاوزاً الحد الاقصي لارتفاع البناء على ان لا يزيد عن 3م بما فيها سطح بيت الدرج ويسمح بتجاوز الحد الاقصي المسموح للارتفاع بالنسبة للمعدات الميكانيكية وطبقاً للمتطلبات الفنية والهندسية للمشروع وحسب موافقة الجهات المعنية بالبلدية

7. الحد الاقصي لارتفاع تصوينة السطح 2.5م

8. الحد الاقصي لارتفاع السرداب فوق مستوي أرضية الحوش 1.5م

9. الحد الادني لصافي ارتفاع السرداب 2.75م والحد الاقصي 4.5م

10. يجب تغطية التوانكي (خزانات المياه) ووحدات التكييف بالسطح وكذلك وحدات التكييف التي يسمح بعملها على الواجهات بشكل جمالي ومتناسق ومن المواد الخفيفة.

11. الحد الاقصي لارتفاع المبني هو المسافة من متوسط منسوب مستوي حجر الرصيف للشارع التجاري الاكثر ارتفاعاً الي مستوي سطح الطابق الأخير ولا تدخل ضمنه تصوينة السطح أو بيت الدرج أو المعدات الميكانيكية

12. الحد الادني لصافي ارتفاع الطابق الواحد هو المسافة من مستوي سطح بلاط الطابق الى مستوي سطح بلاط الطابق الذي يليه

13. يجوز للأبنية التي عدد طوابقها (20) أو أكثر بدءاً من الطابق الأرضي إقامة طابق واحد للخدمات الميكانيكية لا يدخل ضمن النسبة الإجمالية ولكن يؤخذ في الاعتبار عن تحديد عدد الطوابق ولا يتعدي ارتفاع طابق الخدمات 3.0م (او ما يتطلبه التصميم بموافقة الجهات المعنية) ويجوز إقامة طابق خدمات آخر لكل 10 طوابق

البند الرابع : توزيع المساحات

1. الحد الادني لصافي مساحة المحل 12م2 ويجب أن لا يقل عرضه 3.0م

2. الحد الادني لصافي مساحة المكتب وخدماته لا تقل عن 30م2

3. الحد الادني لصافي عرض الممرات بين المكاتب لا يقل عن 2.00 م

يسري على البنود التالية الاشتراطات والمواصفات المنصوص عليها بالجدول رقم (3) الخاص بالاشتراطات والمواصفات الخاصة بالأبنية التجارية خارج مدينة الكويت وداخلها

• البند الخامس : الأدراج

• البند السادس : أدراج الأمان

• البند السابع : البروزات

• البند الثامن : الشرفات المكشوفه والمقفله

• البند التاسع : المناور

• البند العاشر : العرائش ( البرجولات ) والمظلات

• البند الحادي عشر : السنادر ( الميزانين )

• البند الثانى عشر : الملحقات الاضافيه للابنيه الرئيسيه

• البند الثالث عشر : السرداب

• البند الرابع عشر : المصاعد

• البند الخامس عشر : الاستعمالات الخاصه بالمعوقين

البند السادس عشر : مواقف السيارات

1. يجب توفير موقف واحد على الأقل لكل 50م2 من المساحة الصافية المستغلة كدكاكين أو معارض.

2. يجب توفيـر موقف واحـد لكل 60م2 من المساحة الصافية المستغلة كمكاتب.

3. يجوز في المجمعات التجارية إعداد المساحة اللازمة كمـواقف للسيـارات بتخصيص طابق واحد أو أكثر لهذا الغرض على أن لا تحسب من ضمن نسبة البناء المقــررة ولكنها تؤخذ في الإعتبار عند تحديد عدد الطوابق

4. لا تقل الأبعاد المحددة للموقف الواحد عن (2.50م x 5.50م) .

5. في حالة زيادة المساحة المخصصة للموقف عن 100% من كامل مساحـة العقـار خارج المدينة ولم يتم توفير المواقف المطلوبـة للمبنى جـاز للمـالك بعـد موافقـة الجهـات المعنيـة بالبلدية استعمـال الأراضي المملوكـة للدولـة والمحيطـة بالعقـار في بناء سراديـب أو مبانـي متعـددة الأدوار لاستعمالها في تكملـة مـواقف السيارات المطلوبة للمبنى على أن ينفـذ البنـاء في هـذه الحالـة على نفقة المالك و أن يقوم بتسليمه فور الانتهاء منـه إلى إدارة أمـلاك الدولـة وأن يلـتزم بنفقات صيانته لمـدة سنتيـن على الأقـل وعلى أن ينص على ذلك كله في العقـد الذي يقوم بإبرامـه مـع إدارة أمـلاك الدولـة وفي هـذه الحالـة يكـون استخـدام المـواقف عـامة.

6. في حالة زيادة المساحة المخصصة للموقف عن 200% من كامل مساحـة العقـار داخل المدينة ولم يتم توفير المواقف المطلوبـة للمبنى جـاز للمـالك بعـد موافقـة الجهـات المعنيـة بالبلدية استعمـال الأراضي المملوكـة للدولـة والمحيطـة بالعقـار في بناء سراديـب أو مبانـي متعـددة الأدوار لاستعمالها في تكملـة مـواقف السيارات المطلوبة للمبنى على أن ينفـذ البنـاء في هـذه الحالـة على نفقة المالك و أن يقوم بتسليمه فور الانتهاء منـه إلى إدارة أمـلاك الدولـة وأن يلـتزم بنفقات صيانته لمـدة سنتيـن على الأقـل وعلى أن ينص على ذلك كله في العقـد الذي يقوم بإبرامـه مـع إدارة أمـلاك الدولـة وفي هـذه الحالـة يكـون استخـدام المـواقف عـامة.

7. يجب إحضار موافقة الإدارة المختصة بالبلدية علي المواقف خارج المدينة وداخلها. سابع عشر- يسري في شأن المجمعات التجارية خارج مدينة الكويت وداخلها الاشتراطات والمواصفات المنصـوص عليهـا في الجـدول رقم (3) الخاص بالاشتراطات والمواصفات الخاصة بالأبنية التجارية خارج مدينة الكويت وداخلـها وذلك كلـه فيمـا لم يرد به نص في هذا الجدول.

البند السابع عشر

يسري في شأن المجمعات التجارية خارج مدينة الكويت وداخلها الاشتراطات والمواصفات المنصـوص عليهـا في الجـدول رقم (3) الخاص بالاشتراطات والمواصفات الخاصة بالأبنية التجارية خارج مدينة الكويت وداخلـها وذلك كلـه فيمـا لم يرد به نص في هذا الجدول.

End,,,

Dr. Jasem Yousef AlFahad

PhD in Code (Regulation) Development & Compliance An expert in studies, systems, codes, and implementation CEO of the Professional Consultants Club Email: ceo@consult-club.com

Mobile: +965 99222094

عن المسشار دكتور / جاسم يوسف الفهد

السيرة الذاتية عن المسشار دكتور / جاسم يوسف الفهد

----------------------------------------------------

About:

Professional Consultants Club & CO. is a dynamic organization providing a range of services. From membership opportunities to consulting services, specialized training for consultants and businesses, organized business trips, efficient project management, and IT services, the club is a hub for professionals. With a focus on fostering collaboration, it hosts gatherings that facilitate networking and knowledge exchange, making it an ideal choice for those seeking comprehensive support and growth in their consultancy and business endeavors.

----------------------------------------------------

سجل في الدورات العقارية

Real-Estate Training Courses